L'annexion de combles ou d'une partie commune intérieure

Publié le par RISKY

L'annexion de combles ou d'une partie commune intérieure

Elle permet de donner du volume et augmente souvent de façon spectaculaire l'habitabilité d'un appartement : combles qui permettent de donner de la hauteur sous plafond ou aménager un salon "cathédrale", morceau de couloir permettant d'augmenter la surface de pièces exiguës, WC d'étage ou locaux communs d'étage devenus inutiles, voire paliers entiers et même volées d'escalier, palier et couloir entier en dernier étage !

L'acquéreur ou le propriétaire peut procéder à l'annexion sans avoir besoin d'en passer par l'autorisation de la copropriété !

Il faut pour cela que les combles ou la partie commune en question n'aient aucune utilité pour d'autres copropriétaires que celui qui veut les annexer : que les combles ne s'étendent pas sur d'autres lots, ne constituent pas une voie de sortie sur la toiture et ne contiennent pas d'équipements communs tels qu'une VMC(1), que les paliers, couloirs et escaliers ou les WC et locaux d'étage ne desservent plus, la plupart du temps par suite de regroupements de lots, que le ou les lots appartenant au copropriétaire concerné.

Ce droit d'annexion, largement validé par une jurisprudence abondante, de la Cour de cassation, vient de la logique particulière du droit de la copropriété à la française, et en particulier de deux de ses dispositions fondamentales : les parties communes sont "propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement" (article 4 de la loi du 10 juillet 1965), et "sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux" (article 2) ; autrement dit, le copropriétaire qui annexe un espace répondant aux caractéristiques est déjà au moins partiellement propriétaire de cet espace puisqu'il en est propriétaire indivis, et l'espace en question n'est pas partie commune puisque aucun autre copropriétaire n'en a "l'usage ou l'utilité"...

Certes, une annexion de ce type comporte quelques limitations :

- la description du bien dans le titre de propriété n'est pas modifiée, ce qui provoque de la méfiance chez les acquéreurs,

- il ne faut pas vouloir créer de niveau supplémentaire - il faut pour cela un permis de construire qui requiert la production de la preuve de l'accord de la copropriété - ni toucher dans les travaux d'aménagement au gros oeuvre, à la façade ou à l'aspect extérieur de l'immeuble, ce qui requiert aussi l'autorisation de la copropriété...

- sans constatation de l'annexion par un acte modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, ainsi que des plans annexés au règlement, le droit du copropriétaire ou de ses acquéreurs ultérieurs sur les espaces ou volumes annexés ne devient définitif qu'à l'issue du délai de prescription décennale de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ou de la prescription abrégée de l'article 2265 du Code civil...

Publié dans vie pratique

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