Comment réviser un loyer d'habitation ?

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Comment réviser un loyer d'habitation ?
 
Attention
Il ne faut pas confondre :
la révision du loyer qui intervient chaque année en cours de bail (Loi n° 89 - 462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 - article 17 d).
     avec
l'augmentation que le propriétaire peut proposer à l'occasion du renouvellement du bail, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à celui des logements comparables du voisinage (article 17 c)
     ou bien

la majoration du loyer en cours de bail, consécutive à la réalisation par le bailleur de travaux d'amélioration (article 17 e)
Ce qui suit ne traite que des procédures de révision annuelle du loyer.
La réglementation
Loi n° 89 - 462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 - article 17 d
" Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice national mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. La moyenne mentionnée ci-dessus est celle de l'indice du coût de la construction à la date de référence et des indices des trois trimestres qui la précèdent. "
Il ressort de ce texte que le loyer d'un local à usage d'habitation peut être révisé chaque année à l'initiative du bailleur, à la date indiquée dans le contrat de location ou à défaut, à la date anniversaire du contrat. Toutefois, le loyer n'est révisé chaque année que si une clause du bail le prévoit. En l'absence d'une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail.
La moyenne associée
La revalorisation annuelle du loyer ne peut excéder la variation annuelle de la moyenne associée à l'indice du coût de la construction (ICC), c'est-à-dire la moyenne du dernier indice connu et des trois précédents. Avant le 1er janvier 1995, c'était l'indice lui-même et non sa moyenne associée qui servait de base au calcul.
La clause de révision prend généralement pour référence, la moyenne associée au dernier indice du coût de la construction publié à la date de signature du contrat ou à sa date d'entrée en vigueur.
Pour éviter tout litige, référez-vous à cette moyenne dans tout contrat de location ; sa variation constitue une limite supérieure à la révision du loyer en cours de bail.
Les loyers concernés par cette méthode
La méthode décrite ici (incluant l'utilisation de la moyenne associée et non de l'indice lui-même) concerne exclusivement les locaux d'habitation. En sont exclus les locaux commerciaux, les bureaux et les locaux spécifiques régis par d'autres dispositions législatives.
La marche à suivre
Relisez soigneusement votre contrat de location. Vous devez y trouver une clause indiquant les conditions de la révision de votre loyer.
L'Insee publie l'indice du coût de la construction (ICC) et sa moyenne associée, dans la première quinzaine du quatrième mois suivant la fin du trimestre de référence. Ainsi, l'indice du premier trimestre est publié dans la première quinzaine de juillet, celui du deuxième trimestre paraît dans la première quinzaine d'octobre et ainsi de suite.
La valeur de l'ICC et de la moyenne associée sont disponibles sur une série de supports que l'Insee met à votre disposition (voir ci-dessous). Au moment de leur sortie, les données sont également reprises dans la Presse qui publie l'indice, sa moyenne associée et le taux de variation annuelle de cette dernière.
Précisons que jusqu'en avril 1999, la date officielle de parution de l'ICC était celle de la publication au Journal officiel. A partir de juillet 1999, c'est la date de publication de l'indice par l'Insee dans une Information rapide qui sert de référence.
Exemple
Soit un bail de location signé le 1er septembre 2001 pour un loyer mensuel de 500 euros, révisable annuellement à la date anniversaire du contrat. Le dernier indice connu à cette date est celui du premier trimestre de 2001publié le 13 juillet. Sa moyenne associée est égale à 1108,50. Voici un tableau des indices et de leurs moyennes associées de 2000 à 2003.
Indice du coût de la construction (ICC) base 100 au quatrième trimestre de 1953
 
Premier trimestre
Deuxième trimestre
Année
ICC
Moyenne
associée
Var
%
Date de
parution
ICC
Moyenne
associée
Var
%
Date de
parution
...
...
...
...
...
...
...
...
...
2000
1083
1075,50
0,99
13/07/2000
1089
1079,25
0,96
13/10/2000
2001
1125
1108,50
3,07
13/07/2001
1139
1121,00
3,87
12/10/2001
2002
1159
1145,75
3,36
12/07/2002
1163
1151,75
2,74
15/10/2002
2003
1183
1172,00
2,29
16/07/2003
1202
1181,75
2,60
14/10/2003
 
 
Troisième trimestre
Quatrième trimestre
Année
ICC
Moyenne
associée
Var
%
Date de
parution
ICC
Moyenne
associée
Var
%
Date de
parution
...
...
...
...
...
...
...
...
...
2000
1093
1082,50
0,72
12/01/2001
1127
1098,00
2,38
13/04/2001
2001
1145
1134,00
4,76
11/01/2002
1140
1137,25
3,57
12/04/2002
2002
1170
1158,00
2,12
10/01/2003
1172
1166,00
2,53
11/04/2003
2003
1203
1190,00
2,76
14/01/2004
 
 
 
 
 
Au 1er septembre 2002, intervient la première révision du loyer. La moyenne associée à l’ICC du premier trimestre de 2002 est égale à 1145,75. Elle a augmenté de 3,36% par rapport aux 1108,5 du premier trimestre de 2001. Le nouveau loyer sera au plus égal à :
Loyer précédent  X
                 Moyenne associée du trimestre concerné            
Moyenne associée du même trimestre de l'année précédente 
soit :
500 euros  X
1145,75
=>  
516,80 euros
1108,50
Un an après, le 1er septembre 2003, la moyenne associée atteint 1172,00. Le loyer devient : 
516,80 euros  X
1172,00
=>  528,64 euros
1145,75
 
Où trouver l'information ?
Serveur vocal : 0 892 68 07 60 (0,34 euro/minute). Accessible France entière, hors Guyane et étranger.
Minitel 3615 INSEE (0,16 euro/minute) ou 3617 INSEE (0,86 euro/minute).
Bulletin mensuel de statistique de l'Insee.
Journal Officiel de la République Française (JO) sur le site Legifrance.fr
L'Insee ne donne pas de consultation juridique. Son rôle est uniquement de vous fournir les dates de publication et les valeurs des indices.
Pour plus d'informations, vous pouvez prendre contact avec l'un des organismes suivants :
o        les associations départementales d'information sur le logement (ADIL) agréées par l'association nationale d'information sur le logement (ANIL) - tél. : 01 42 02 65 95,
o        les centres d'information sur l'habitat,
o        les directions départementales de l'Équipement,
o        la mairie de votre domicile.
Vous obtiendrez les adresses des associations de défense des locataires et des fiches juridiques auprès de l'Institut National de la Consommation - 80, rue Lecourbe, 75015 Paris - tél. : 01 45 66 20 20 ou sur minitel 3615 INC.
 
 
 
 
 
 
 
 
NOM Prénom

Adresse

VILLE
 
 
Lettre recommandée avec accusé de réception                                                     
 
Objet : Proposition de renouvellement
avec augmentation de loyer     
 
                                                                                                                      A ville
                                                                                                                                 Le  date
                                                          
 
 
Monsieur,
 
 
                                                           Suite à l’échéance prochaine du bail consenti le date pour les locaux sis adresse
 
 
 
                                                           Je vous propose un renouvellement pour une durée égale au bail initial soit durée
 
Toutefois, le loyer étant manifestement sous-évalué, j’entends le porter à la somme de  somme
 
Cette nouvelle évaluation est fixée par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour les logements comparables, ces références sont : ( indiquez les références )
 
 
 
A titre indicatif, cette hausse s’effectuera par indiquez la fraction ( tiers si la durée du bail est de 3 ans;  sixième si la durée du bail est 6 ans ou si la hausse est supérieur à 10 % )
Afin de satisfaire aux prescriptions légales, veuillez trouver ci reproduit l’article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs :
 
Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.
Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l’article 19.
Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission de conciliation.
A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel a contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 %  si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
La révision éventuelle résultant du d ci dessous  s’applique à chaque valeur ainsi définie.
 
Pour le reste des dispositions contractuelles, j’entends maintenir les conditions du bail initial.
 
                                                          
            Dans l’attente, je vous prie de croire, Monsieur, en l'expression de mes sincères salutations.
 
                                                           SIGNATURE
 

Publié dans vie pratique

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